Mimořádná splátka hypotéky od Nového roku podraží. Vyplatí se vám?

Spadly vám do klína nečekané peníze třeba v podobě dědictví nebo výhry v loterii? Možná uvažujete, že byste se zbavili části, nebo dokonce celé hypotéky. Anebo byste rádi se svou hypotékou přešli k jiné bance, která momentálně nabízí lepší podmínky. 

Chce to ale si mimořádnou splátku dobře načasovat. V Poslanecké sněmovně totiž leží návrh, který může od 1. ledna 2024 předčasné splacení hypotéky prodražit o desetitisíce.

Co je mimořádná splátka hypotéky?

Mimořádnou splátkou hypotéky se rozumí splacení větší sumy z dlužné částky mimo pravidelný splátkový kalendář, díky němuž se zmenší jistina, a tedy sníží i celkové náklady na úroky. Takovouto jednorázovou akcí lze buď zkrátit čas splácení, nebo snížit pravidelnou měsíční splátku.

Jak to funguje?

Podle momentálně platného zákona lze u hypoték nově sjednaných po 1. prosinci 2016 nebo u těch, u nichž se po tomto datu měnila fixovaná úroková sazba, splatit bez sankce jednou ročně až 25 % původní dlužné částky, a to i v období fixace.

Kdy ještě je mimořádná splátka bez poplatků?

• Splátka jde z pojištění, např. pokud dům shořel a banku vyplatí pojišťovna.
• Máte hypotéku s plovoucí sazbou, tedy nemáte zafixovaný úrok.
• Blíží se vám konec fixace a banka vám nabídla nový úrok pro další období. Nová sazba se vám ale nezamlouvá. Pak můžete během následujících 3 měsíců hypotéku splatit zdarma.
• V případě, že jste se dostali do těžké životní a finanční situace v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity vás, případně spoludlužníka.

V ostatních případech má banka nárok pouze na náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů, které jí s mimořádnou splátkou vzniknou. Jejich výši si každá banka stanovuje sama, ze zákona to však může být maximálně 1 % z předčasně splacené části úvěru, nejvýše 50 000 korun. 

To je ovšem zákonný rámec, takříkajíc maximum možného, co si banky mohou dovolit. Mnohé pro své klienty nastavují podmínky o něco měkčí. Zpravidla jde o administrativní náklady v řádu stokorun.

Zdroj: smluvní a předsmluvní dokumentace bank; aktuální k 7. 7. 2023.

Změny od příštího roku

Novela zákona o spotřebitelském úvěru by bankám opět umožnila si poplatky za předčasné splacení účtovat ve větší míře. Návrh z pera ministerstva financí, který má momentálně na stole Poslanecká sněmovna, jasněji definuje, které vícenáklady si banky mohou započítat do sankce. Navyšuje také jejich maximální výši na 2 % (o případném zastropování částky absolutní hodnotou se diskutuje).

To by v případě mimořádné splátky ve výši 3 000 000 korun znamenalo pro dlužníka poplatek 60 000 korun navíc. 

Novela však zachovává možnost zdarma splatit 25 % z původní dlužné částky jednou ročně a zároveň rozšiřuje i situace, kdy bude možno splatit hypotéku bez sankcí kdykoli: v případě vypořádání společného jmění manželů po rozvodu a při prodeji nemovitosti po 2 a více letech od jejího pořízení.  

Novela by mohla začít platit od 1. ledna 2024. Neznamená to však automaticky, že všechny banky nové poplatky okamžitě a v plné výši zavedou. V rámci konkurenčního boje mohou klientům nabídnout nižší nebo nulové sankce za mimořádnou splátku hypotéky jako benefit.

Vyplatí se mimořádná splátka hypotéky?

To je otázka, na kterou si musí každý klient odpovědět sám. Záleží totiž na spoustě okolností – výši úrokové sazby hypotéky, výši úspor pro případ nenadálých událostí či míře inflace. Někdy může být strašák nesplaceného úvěru větší zátěží psychickou než finanční. 

Obecně platí, že předčasné splacení je výhodné v případě, že úroková sazba hypotéky je vyšší, než o kolik jste schopni úspory zhodnocovat vlastními silami. Máte-li například z předchozích let zafixovanou velmi nízkou úrokovou sazbu, mimořádná splátka vám moc výhod nepřinese. 

V takovém případě je lépe peníze využít jako rezervu pro krizové situace, jako je ztráta zaměstnání, porucha pračky či dlouhodobá nemoc, popř. investovat. Pokud se nechcete pouštět do investičního rizika a necháte peníze odpočívat na spořicím účtu, měli byste si vybrat takový, jehož výnos je vyšší než úroková sazba vaší hypotéky.